목차
1. 분양권 전매 제한기간 완화 개요
2023년 4월 7일부로 ‘주택법 시행령’이 개정되어, 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년이었던 분양권 전매 제한기간이 크게 완화되었습니다. 이제 수도권의 경우 공공택지 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 조정되었으며, 비수도권은 공공택지 및 규제지역 1년, 광역시 도시지역 6개월, 그 외 지역은 전매제한이 없습니다.
2. 전매 거래량 증가 추이
2022년 9월 1645건에서 급감했던 전국 아파트 분양권 전매 거래량은 2023년 2월에 3824건을 기록, 이후 4월부터 7월까지 4000여 건 이상 거래되는 추세를 보였습니다.
2023년 10월 4일 기준, 전국에서 발생한 총 3만4144건의 분양권 전매 거래 중 약 1/3이 수도권에서 진행되었습니다. 경기도와 인천광역시가 각각 5845건과 4225건으로 가장 활발한 거래를 보였습니다.
3. 양도소득세 부담과 분양권 전매 영향
전국 분양권 전매 중 3억원 초과~6억원 이하 가액 구간의 거래가 전체의 71.18%를 차지했습니다. 이는 주거래 가액대가 중저가대에 집중되어 있다는 것을 의미합니다.
양도소득세율이 높아지면서 많은 투자자들이 절세를 위해 준공 후 매각을 선택하고 있습니다. 이는 전매 거래량에도 영향을 미치고 있습니다.
오피스텔 분양권의 양도소득세율은 아파트보다 낮으며, 양도 시기에 따라 세율이 달라집니다.
분양권 전매는 아파트가 완공되기 전에 다른 사람에게 분양권을 매도하여, 아파트에 입주할 권리를 넘겨주는 것을 말합니다. 이러한 분양권 전매를 할 때 발생하는 수익에 대해 양도소득세가 부과됩니다.
양도소득세는 분양권의 보유 기간에 따라 세율이 달라집니다.
- 보유 기간이 1년 미만인 경우: 70%
- 보유 기간이 1년 이상인 경우: 60%
이러한 세율은 분양권의 전매에 큰 영향을 미칩니다. 세율이 높기 때문에 분양권 전매를 통해 얻는 수익이 크게 줄어들게 됩니다. 예를 들어, 분양가가 3억인 아파트의 분양권이 5,000만원의 프리미엄을 가지고 있다고 가정하면, 보유 기간이 1년 이상인 경우에는 양도소득세로 3,000만원을, 1년 미만인 경우에는 3,500만원을 납부해야 합니다. 이 경우 순수익은 각각 2,000만원, 1,500만원이 됩니다.
그러나, 분양권 양도소득세는 상황에 따라 비과세가 가능합니다. 예를 들어, 1세대 1주택의 경우는 무조건 가능하며, 1세대 1주택자가 갈아타기를 하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우도 비과세가 됩니다.
따라서, 분양권 전매 시 양도소득세 부담은 분양권 전매의 결정에 큰 영향을 미칩니다. 이는 분양권을 팔 때 얼마나 많은 세금을 납부해야 하는지, 그리고 어떤 상황에서 세금을 면제받을 수 있는지를 고려해야 하기 때문입니다.
4. 전매제한기간 중 전매 허용 예외 사항
일부 예외 사항에 해당될 경우, 전매제한기간 중에도 분양권 전매가 가능합니다. 이에 해당하는 경우들을 주의 깊게 확인해야 합니다.
분양권 전매제한 기간 중에도 불가피한 사유가 있는 경우 한국토지주택공사의 동의를 받아 예외적으로 전매가 가능합니다. 전매가 허용되는 주요 사유는 다음과 같습니다. 생업상의 사정, 질병치료, 취학, 결혼 등으로 세대원 전원이 다른 지역으로 이전하는 경우. 이 경우 근무지 변경 여부를 확인할 수 있는 재직증명서, 법인 인감증명서, 인사명령서, 취업확인서, 건강보험자격득실확인서, 취학자녀전학증명서 등의 증빙서류가 필요합니다.
- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
이 경우 상속주택의 등기부등본이나 미등기 건물의 건축물 관리대장을 제출해야 합니다. - 세대원 전원이 해외로 이주 혹은 2년 이상 해외 체류하고자 하는 경우
이 경우 출입국사실증명 및 세대원 전원의 여권, 재외국민등록부를 제출해야 하며 거기에 추가로 해외이주신고확인서 혹은 현지체류허가증, 인사명령서 등 2년 이상의 해외 체류를 증빙할 수 있는 서류를 제출해야 합니다. - 이혼으로 인해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 배우자에게 이전하는 경우
이혼으로 인해 명의를 배우자에게 이전하고자 하는 경우에는 이혼 여부 입증을 위한 혼인관계증명서와 배우자에게 명의 이전을 확인시켜줄 배우자 인감증명서, 인감도장, 증여계약서 등을 제출해야 합니다. - 공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우
이 경우 시군구청장의 해당 사실 확인서를 받아야 합니다. - 살던 주택이 경매나 공매에 처해진 경우
이 경우 해당 주택의 등기부동본 (경·공매 등기)을 제시하면 전매가 가능합니다. - 입주자 지위나 주택을 배우자에게 증여한 경우
이 경우 가족관계증명서, 배우자 인감증명서와 인감도장, 시군구청장의 검인이 포함된 증여계약서를 제출해야 합니다. - 실직, 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 처한 경우
이 경우 실직, 파산, 신용불량 3가지 경우가 제시되었는데요. 모든 사유는 계약 체결일 이후 발생한 사유여야 합니다. 실직의 경우는 실업급여수급사실 확인서, 이직확인서 등 실직을 입증할 서류를 제시해야 합니다. 파산의 경우는 법원의 파산결정문, 신용불량의 경우는 신용회복위원회의 신용회복지원확인서나 채무조정 입증서류, 법원의 변제계획인가 확인서 등의 서류가 필요합니다.
이러한 예외 사항들은 모두 한국토지주택공사의 동의를 받아야 하며, 필요한 증빙서류를 제출해야 합니다.
5. 분양권 전매 관련 시사점
규제 완화에도 불구하고 양도소득세 부담, 분양가상한제 적용주택의 부분적 실거주 의무규제 등이 여전히 분양권 전매 시장에 영향을 미치고 있습니다. 전매 거래량이 살아나도 실거주 목적이 있는 분들과 현금 자산이 있는 분들의 잔치가 되지 않을까 싶습니다.